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旅游景區(qū)房規(guī)劃工作中的8要點
來源：www.ngmauag.cn 發(fā)布時間：2021/8/13 11:38:39
旅游景區(qū)房距離城市較遠(yuǎn)，地勢復(fù)雜，基礎(chǔ)建設(shè)環(huán)境無法達到城市建設(shè)所要求的“五通一平”或“七通一平”。主題公園規(guī)劃設(shè)計公司文旅認(rèn)為旅游景區(qū)房與城市的性質(zhì)不同，其市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)充分考慮周邊和當(dāng)?shù)氐牡乩砼c資源條件，結(jié)合景區(qū)特點，對方方面面的問題做出科學(xué)合理地判斷，掌握規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀優(yōu)勢與不足，立足規(guī)劃目標(biāo)，找到經(jīng)濟、合理的規(guī)劃設(shè)計方法，從而使整體規(guī)劃設(shè)計思路更加明確、清晰、合理。
1、旅游景區(qū)房資源稟賦分析
資源稟賦分析不只是對景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)，對景區(qū)資源進行相關(guān)性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有一性和專一性的特色產(chǎn)品。
2、當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠛透偁幏治?br /> 旅游規(guī)劃就宏觀市場、客源定位、客源數(shù)量預(yù)測等3方面進行初步研究還不夠，需要從以下幾個方面進行深入分析。
1）市場層面。分析市場在興什么，市場有什么，市場還缺什么，市場在哪個層面上競爭四個內(nèi)容。
2）競爭對手層面。分析競爭對手概況（項目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、項目賣點、建筑風(fēng)格、項目的配套設(shè)施及服務(wù)、運營管理），市場反應(yīng)（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經(jīng)營狀況和項目的優(yōu)劣勢等）。
3）消費者層面。主要界定客源區(qū)域，預(yù)測其數(shù)量，分析其消費特征，找出消費敏感性之所在。
3、開發(fā)商分析
開發(fā)商分析主要是從四個角度進行分析：開發(fā)商投資意圖、經(jīng)濟實力、初步的開發(fā)構(gòu)想、操作能力分析等，規(guī)劃方和開發(fā)商必須充分溝通，這個溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開發(fā)商在投資一個旅游景區(qū)房時，基本上都會有投資意圖和初步的開發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開發(fā)商的初步開發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進行把關(guān)、深化、延伸、落地！這里提出要增加開發(fā)商的經(jīng)濟實力和操作能力分析的目的，是對旅游區(qū)開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計在操作層面進行校正。我們知道任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃終都要落實到開發(fā)商去操作，項目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開發(fā)商的實際操作能力，一切都是空的。
4、開發(fā)主題和形象設(shè)計
對開發(fā)主題設(shè)計上建議要針對項目個性進行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購和本地化的項目體現(xiàn)，就是把類似項目的成功開發(fā)經(jīng)驗應(yīng)用到本項目開發(fā)之中。旅游規(guī)劃或者旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野，開發(fā)主題和形象設(shè)計需要抓住景區(qū)的靈魂，找到景區(qū)的獨一無二的指紋，以實現(xiàn)一性和專一性。
5、功能分區(qū)和項目設(shè)置
功能分區(qū)和項目設(shè)置是開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計的落腳點，是旅游規(guī)劃的重頭戲，考慮到開發(fā)商的審閱習(xí)慣，可以單獨抽出，獨立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開發(fā)商要求和設(shè)計深度進行出圖。
6、旅游產(chǎn)品設(shè)計
對于旅游產(chǎn)品設(shè)計上，既要講創(chuàng)意，還要有系統(tǒng)的思考，動態(tài)的把控。規(guī)劃解決的是景區(qū)合適開發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開發(fā)哪些產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計上必須結(jié)合資源稟賦分析，市場需求和競爭分析。
7、商業(yè)模式設(shè)計
商業(yè)模式設(shè)計的核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢，錢投去哪里，哪些項目可以開發(fā)商自己建設(shè)，自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時是盈虧平衡點的問題！對于旅游地產(chǎn)項目還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用多少。
8、開發(fā)節(jié)奏把控
為了把控開發(fā)節(jié)奏，規(guī)劃中必須對建設(shè)項目進行分期。規(guī)劃不僅是提出短期、中期和長期建設(shè)項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這個啟動項目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示范效應(yīng)，三對后續(xù)項目具有明顯的帶動作用，要有“連環(huán)炮”的效果，尋找啟動項目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項目引爆點。
1、旅游景區(qū)房資源稟賦分析
資源稟賦分析不只是對景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)，對景區(qū)資源進行相關(guān)性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有一性和專一性的特色產(chǎn)品。
2、當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠛透偁幏治?br /> 旅游規(guī)劃就宏觀市場、客源定位、客源數(shù)量預(yù)測等3方面進行初步研究還不夠，需要從以下幾個方面進行深入分析。
1）市場層面。分析市場在興什么，市場有什么，市場還缺什么，市場在哪個層面上競爭四個內(nèi)容。
2）競爭對手層面。分析競爭對手概況（項目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、項目賣點、建筑風(fēng)格、項目的配套設(shè)施及服務(wù)、運營管理），市場反應(yīng)（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經(jīng)營狀況和項目的優(yōu)劣勢等）。
3）消費者層面。主要界定客源區(qū)域，預(yù)測其數(shù)量，分析其消費特征，找出消費敏感性之所在。
3、開發(fā)商分析
開發(fā)商分析主要是從四個角度進行分析：開發(fā)商投資意圖、經(jīng)濟實力、初步的開發(fā)構(gòu)想、操作能力分析等，規(guī)劃方和開發(fā)商必須充分溝通，這個溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開發(fā)商在投資一個旅游景區(qū)房時，基本上都會有投資意圖和初步的開發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開發(fā)商的初步開發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進行把關(guān)、深化、延伸、落地！這里提出要增加開發(fā)商的經(jīng)濟實力和操作能力分析的目的，是對旅游區(qū)開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計在操作層面進行校正。我們知道任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃終都要落實到開發(fā)商去操作，項目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開發(fā)商的實際操作能力，一切都是空的。
4、開發(fā)主題和形象設(shè)計
對開發(fā)主題設(shè)計上建議要針對項目個性進行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購和本地化的項目體現(xiàn)，就是把類似項目的成功開發(fā)經(jīng)驗應(yīng)用到本項目開發(fā)之中。旅游規(guī)劃或者旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野，開發(fā)主題和形象設(shè)計需要抓住景區(qū)的靈魂，找到景區(qū)的獨一無二的指紋，以實現(xiàn)一性和專一性。
5、功能分區(qū)和項目設(shè)置
功能分區(qū)和項目設(shè)置是開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計的落腳點，是旅游規(guī)劃的重頭戲，考慮到開發(fā)商的審閱習(xí)慣，可以單獨抽出，獨立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開發(fā)商要求和設(shè)計深度進行出圖。
6、旅游產(chǎn)品設(shè)計
對于旅游產(chǎn)品設(shè)計上，既要講創(chuàng)意，還要有系統(tǒng)的思考，動態(tài)的把控。規(guī)劃解決的是景區(qū)合適開發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開發(fā)哪些產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計上必須結(jié)合資源稟賦分析，市場需求和競爭分析。
7、商業(yè)模式設(shè)計
商業(yè)模式設(shè)計的核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢，錢投去哪里，哪些項目可以開發(fā)商自己建設(shè)，自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時是盈虧平衡點的問題！對于旅游地產(chǎn)項目還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用多少。
8、開發(fā)節(jié)奏把控
為了把控開發(fā)節(jié)奏，規(guī)劃中必須對建設(shè)項目進行分期。規(guī)劃不僅是提出短期、中期和長期建設(shè)項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這個啟動項目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示范效應(yīng)，三對后續(xù)項目具有明顯的帶動作用，要有“連環(huán)炮”的效果，尋找啟動項目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項目引爆點。
